איך מחשבים אחוזי בנייה לבית פרטי?

מהן זכויות בנייה ולמה הן חשובות?

זכויות הבנייה בתב"ע מגדירות מה ניתן לבנות על המגרש, באיזה גודל ובאילו תחומים.

הן מהוות את הבסיס לתכנון המבנה ומשפיעות על ערך הנכס. כאשר מבוצעת העברת בעלות על הקרקע, זכויות הבנייה לרוב עוברות יחד עם הקרקע, והן מהוות את הבסיס החוקי לצורך בקשה להיתרי בנייה.

תב"ע זה שם קיצור עבור תכנית בניין עיר וזו תוכנית תכנון המוגדרת על ידי הרשות המקומית, ומפרטת את הזכויות וההגבלות השונות לגבי השימושים המותרים על המגרש, גובה הבניינים, אחוזי הבנייה, תשתיות ועוד. תב"ע קובעת את אופי התכנון העירוני באזורים שונים בעיר.

בנוסף לזכויות הבנייה הכלליות בתב"ע, קיימות זכויות בנייה אישיות הניתנות לבעל הקרקע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. זכויות אלו מוענקות בדרך כלל כהקלות מיוחדות או אישורים חריגים, והן אינן ניתנות להעברה במקרה של מכירת הקרקע או העברת בעלות.

לדוגמה, אם בעל הקרקע קיבל אישור להרחיב את המבנה או להוסיף קומה, הזכות הזאת תקפה רק עבורו ולא עבור הרוכש הבא של הנכס.

איך מחשבים אחוזי בנייה?

חישוב אחוזי בנייה הוא שלב חשוב בתכנון בית פרטי, כי הוא קובע כמה שטח מותר לבנות מתוך שטח המגרש שלך.

החישוב הבסיסי הוא: (שטח המגרש) × (אחוזי הבנייה המותרים בתוכנית התב"ע) = סך השטח הבנוי המותר

לדוגמה, אם יש לך מגרש בגודל 500 מ"ר ואחוזי הבנייה המותרים הם 60%, אז: 500 × 60% = 300 מ"ר כלומר, תוכל לבנות בית בשטח כולל של 300 מ"ר.

מה נחשב לשטח בנייה?

שטחי הבנייה מחולקים לשני סוגים:

1. שטח עיקרי: כולל את החדרים, הסלון, המטבח וכו'.

2. שטחי שירות: כוללים מרפסות, מחסנים, ממ"ד, חנייה ועוד.

רכיבים נוספים שחשוב לדעת עליהם:

● שטח המגרש הכולל: השטח הרשמי של המגרש לאחר התאמות לשטחים המיועדים לשימוש ציבורי.

● שטח מותר לבנייה: הזכויות שנקבעו בתב"ע.

● אחוזי בנייה: מחושבים על ידי חלוקת השטח המותר לבנייה בשטח הכולל של המגרש.

● מס שבח: אם יש זכויות בנייה שלא מומשו, כאשר תרצה למכור את הנכס, עלול להיווצר חיוב במס שבח בגובה 50% מהרווח.

איך תבדוק את זכויות הבנייה במגרש שלך?

אתה יכול לבדוק את זכויות הבנייה שלך בדרכים הבאות:

● באתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

● דרך מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית

● באמצעות בקשה לדף מידע תכנוני בתשלום

● בעזרת אדריכל או יועץ תכנון

דרכים לבדיקת זכויות בנייה בבית פרטי:

● הגשת בקשה לדף מידע לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבנייה – מידע כללי על הזכויות במגרש.

● הזמנת מידע מקדים על פי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה – מידע נרחב יותר, לרוב בתשלום.

● פנייה למחלקת המידע באגף ההנדסה של הרשות המקומית.

● פנייה למינהל מקרקעי ישראל.

כמה עולה שירות בדיקת זכויות בנייה?

בדיקת זכויות בנייה יכולה להיעשות בדרכים שונות, והתהליך בדרך כלל יסתכם בדו"ח פשוט. עלות הבדיקה משתנה, אך בדרך כלל נעה בין 500 ל-2000 שקלים, תלוי במקרה הספציפי ובשווי הנכס הנבדק.

כאשר מדובר במגרש שאתה שוקל לרכוש, בדיקה זו עשויה להיות חשובה במיוחד כדי לוודא שהמגרש מתאים לצרכים שלך מבחינת תכנון ובנייה.

לפני שקונים מגרש – כמה דברים שחשוב לבדוק

בנייה חדשה היא תהליך מורכב הכולל שלבים רבים, החל מתכנון ועד לביצוע בפועל. לפני שמתחילים בבנייה, חשוב לבדוק את הפוטנציאל של המגרש בעזרת מספר פרמטרים חשובים:

● ייעוד הקרקע: יש לוודא שהייעוד של הקרקע תואם למטרה לשמה מיועד המגרש.

● זכויות בנייה: חשוב לבדוק את השטח המותר לבנייה ולהתאים אותו לצרכים שלך.

● הגבלות נוספות: יש לוודא שאין הגבלות מסוימות, כמו שטחים ירוקים או שמורות, החלות על השטח.

מהי השפעת זכויות הבנייה על שווי הנכס?

זכויות בנייה לא רק מאפשרות לבנות או להרחיב מבנים, אלא גם משפיעות על ערך הנכס.

במקרים מסוימים, ניתן לבקש הקלות או אישור לתוספת זכויות בנייה מעבר למה שמוקצה בתב"ע, מה שעשוי להעלות את ערך הנכס בצורה משמעותית.

מי קובע את החוקים בנוגע לזכויות בנייה?

החוקים לגבי זכויות בנייה נקבעים על ידי רשויות התכנון והבנייה, ומעוגנים בתב"ע (תוכנית בניין עיר).

חשוב לדעת שזכויות בנייה אינן נחשבות לזכות קניינית במקרקעין, ולכן אין אפשרות לרשום אותן בפנקסי המקרקעין. עם זאת, הן עוברות יחד עם בעלות הקרקע.

סיכום

הבנת זכויות הבנייה ואחוזי הבנייה שלך היא שלב חשוב בתכנון הבית. החישוב הבסיסי הוא להכפיל את שטח המגרש באחוזי הבנייה המותרים בתוכנית העירונית. לפני שמתחילים, כדאי לבדוק את המידע מול הרשויות או להתייעץ עם בעל מקצוע בתחום התכנון והבנייה.