דגשים בבניית בית צמוד קרקע

תכנון, פיקוח וביצוע ללא כאבים בראש ובכיס

עומדים לבנות בית צמוד קרקע?
איך לצלוח את אתגר הבניה במינימום כאבים, בראש ובכיס?
סקירת שלבים ו"מוקשים" פוטנציאליים, מבחירת שטח ועד בחירת קבלן
קיבלתם החלטה לבנות בית? יופי! כעת, לאחר שבחרתם שטח ולפני תשלום למנהל עבורו, ודאו שהמגרש עבר "פרצלציה" (חלוקה ושיוך לטובת קרקע מותרת לבניה פרטית, תהליך שעשוי לקחת שנים רבות) והקפידו שיהיה בחוזה הרכישה אישור שמותר לבנות באופן מידי. בשלב הזה תחויבו במס שבח – תשלום שלרוב לא מציינים באוזניכם. וגם דמי ביוב.
כעת קבלו מהמועצה "תנאי בניה" לטובת תכנון ותמחור ראשוניים. מדובר בנהלים והגדרות שיש להכיר כגון: גובה ורוחב מותרים לבניה, מספר קומות מקסימאלי, אפשרות למרתף, סוגי גג. לאחר הכרות עם התנאים שלכם, ניגשים לבנק ומבקשים אישור עקרוני למשכנתא. תקציב הבניה מבוסס על שלבים אלו: תכנון, הנדסה, ביצוע, גמרים וריהוט. התייחסו לכל התהליך והערכה כלכלית.

בית פרטי צמוד קרקע שנבנה על ידי דור פתרונות בנייה

האדריכל הוא המפקח העליון של הבית. אם קיר יוצא עקום זו אחריות שלו כמו של הקבלן.

מופתעים? בצדק.

הרבה אדריכלים קצת "נעלמים" מהשטח לאחר סיום התכנון.

המנעו מכך ע"י חתימת הסכם מפורט מראש (לא לפני שיצאתם לשטח, ראיתם בתים של האדריכל וקיבלתם המלצות מלקוחות), הכולל:

הגדרת קצב עבודה של כל השלבים וזמני מענה מקסימאליים.
כתב כמויות מפורט, פריסות ואף עיצוב פנים (מומלץ להכניס כבר בשלב התכנון האדריכלי).
סט תכניות עבודה מפורטות לכל פרטי הבית.

איך לשלם לאדריכל על עבודתו

אנו ממליצים על פריסה ל-6 תשלומים לפי השלבים הבאים:

מקדמה
אחרי סקיצה סופית
אחרי אישור גרמושקה
תכניות עבודה מפורטות כולל כתב כמויות
אחרי גמר שלד
אחרי גמר הבית.

דעו! האדריכל מחויב על פי חוק להגיע ולפקח על כל שלבי הבניה. בניית קירות, ריצוף, פיתוח וכו'.

לא לוותר על בדיקת קרקע

לאחר בחירה וחתימת חוזה אדריכלי, בקשו מהאדריכל, המלצה למהנדסים נגישים וזמינים ובדקו גם פה תיק עבודות ולקוחות ממליצים.

המהנדס יקבל מכם דוח יועץ קרקע על מנת שהתכניות שלו יהיו מגובות באופן חוקי.

בהסכם מולו יש לכלול תכניות עבודה לביצוע ורשימת ברזל.

במקביל, בחרו מודד מוסמך ועשו איתו חוזה על 4 מדידות:

מפה מצבית (עבור האדריכל)
אפס אפס קווי בניין (לקבלן)
סימון קלונסאות (לקבלן)
סימון קווי בניין (לקבלן)

דעו! בדיקת קרקע היא קריטית גם במידה והשכנים כבר ביצעו כזו.

אופי הקרקע משתנה בישראל כל 20 מטר. השינויים משפיעים על משך הבניה ועל העלויות בצורה משמעותית.

מתי לוותר על אדריכל

האדריכל מגיש סקיצות לפי רשימת הדרישות שלכם בשילוב חזונו האדריכלי.

במידה ואתם רואים אחרי מספר מפגשים שאין חיבור, רצוי להיפרד כידידים ולא להתעקש.

הסקיצה היא רכוש האדריכל, כך שאם נפרדתם היא נשארת שלו.

הגדרת תקציב לבניית בית

לצורך הגדרת תקציב כדאי לפנות למספר קבלנים ולקבל הערכות מחיר והערות לשיפור.

אין להקל ראש בשלב זה, אנו נתקלים יום יום בפערים בן התקציב לבין הסקיצה.

לאחר בדיקת תקציב סוגרים את הסקיצה והופכים אותה לגרמושקה.

מהי גרמושקה?

גרמושקה היא התכנית הסופית של חזות הבית ומדידות השטח לבניה.

היא מוגשת לוועדה המקומית ע"י המהנדס לצורך קבלת היתר הבניה.

הועדה המקומית תחזירה למהנדס עם רשימת דרישות כגון: אישור הגה, כיבוי אש, רשות העתיקות ועוד.

מגיש הבקשה יסיים את כל תהליך האישורים והחתימות, יגישה שוב עד קבלת היתר הבניה.

תכניות עבודה

האדריכל יכין סט תכניות עבודה לביצוע הכוללות: תכנית לכל קומה, חזיתות, חתכים, גגות, אלומיניום, אינסטלציה, חשמל, פיתוח, הנמכות גבס, נישות ועוד.
המהנדס יכין תכנית ברזל וסט תכניות עבודה מותאמות לתכנית האדריכלית וכוללות: קלונסאות, קורות קשר, רצפה, ממ"ד, עמודים, תקרה, מעקות, מדרכות חוץ, מדרגות ועוד.

לאחר שיש בידכם את כל התכניות המפורטות גשו למספר קבלנים לתמחור בניית הבית.

טרם חתימה על הסכם קבלני קיימו פגישה משולבת עם האדריכל והקבלן וודאו שההצעה הקבלנית מתייחסת לכל אשר מפורט בתכניות האדריכליות וההנדסיות.

משם יוצאים לתכניות עבודה לביצוע וחותמים על הסכם מול הקבלן.

קבלן מפתח

תוכלו לבחור בין קבלן מפתח לכמה קבלנים נפרדים.

אם בחרתם לכל שלב קבלן אחר (שלד, אלומניום, צבע וכד'...), אתם למעשה הקבלן הראשי של הבית והאחריות היא עליכם.

במידה ובחרתם קבלן מפתח, הקבלן הוא הגורם האחראי.

שיהיה בהצלחה עם הבית החדש שלכם!